北京商报讯（记者 杨月涵 吕银玲）老旧小区改造一直是老大难问题，据悉，目前北京全市的老旧小区共有2711个，涉及住宅楼1.48万栋、1.41亿平方米，居民197万户，预计北京市全部老旧小区改造需要的投资总额达1892亿元。目前，北京市已开展社会资本参与老旧小区改造试点，但其实施仍面临一些难题。

《关于引入社会资本参与老旧小区改造的意见》提到，支持社会资本开展类REITs、ABS等企业资产证券化业务的方案。对此，来自民建界别的政协委员、中国科学院自动化研究所研究员赵晓光指出，目前，老旧小区改造工程存在投资回报率低的问题。“社会资本方不是住宅楼宇所有者，发行资产证券化产品存在着主体不清晰和项目投资回报率低等问题，很难发行成功。”赵晓光说。

如何解决老旧小区改造资金来源问题，实现改造工程的规模化和便利化？赵晓光建议，对于适合市场化的连片老旧小区，特别是中心城区的老旧小区，将老旧小区的规模化提升改造和物业规范管理相结合，通过市场化的特许经营模式，引入具备投融资、工程设计、工程建设、内装服务、房屋维修、物业服务等综合能力的社会资本。

针对社会资本可能面临的投资风险，她还提出，“微改类型的老旧小区的投资收益率极低，建议由各区政府与社会资本联合出资，共同建立项目公司来运作这类老旧小区改造，从而降低社会资本的投资风险，也增强社会资本的投资信心”。

同时，赵晓光建议，将老旧小区改造与危旧楼房改建政策合二为一。《北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见》中提出，对房屋行政主管部门认定的危旧楼房，允许通过翻建、改建或适当扩建方式进行改造，具备条件的可适当增加建筑规模。“若此政策延伸到老旧小区改造工程，相关的建设成本较低，而且还能适当增加住宅楼宇的层数和户数，从而拓展了项目的收入来源，这样老旧小区改造项目的投资回报率将有很大的提升。”赵晓光说。